Acquistare un immobile in Svizzera: la guida completa 2022

Scopri tutte le particolarità e le tappe fondamentali dell’iter per acquistare un immobile in Svizzera grazie alla nostra guida completa per cittadini, expat o non residenti.

Le particolarità del mercato immobiliare svizzero

Il mercato immobiliare svizzero

Anche se per certi versi è simile ai mercati dei Paesi vicini, soprattutto quello francese, il mercato immobiliare svizzero presenta una serie di particolarità. Si distingue soprattutto per il prezzo degli immobili in genere relativamente alto, e questo in diversi cantoni del Paese. 

Il prezzo medio di un appartamento su tutto il territorio elvetico è infatti pari a sei volte il reddito annuo medio di una famiglia svizzera. Un rapporto ancora più alto quando si parla di case indipendenti, il cui prezzo medio è superiore di almeno otto volte!

Queste cifre spiegano molto chiaramente un’altra particolarità del mercato immobiliare svizzero: la preponderanza degli affitti. Circa il 60% della popolazione elvetica è in affitto e solo il 34% dei cittadini svizzeri sono proprietari della loro residenza principale (contro più del 50% in Francia).

Oltre al prezzo più alto degli immobili, ciò si spiega soprattutto con condizioni più complesse per diventare proprietari rispetto ad altri Paesi, ma anche con una fiscalità più favorevole per gli affittuari.

Cittadini stranieri: come acquistare un immobile in Svizzera?

Cittadini stranieri residenti in Svizzera

Tutti i cittadini di nazionalità svizzera hanno ovviamente il diritto di acquistare un immobile nel loro Paese, sia come residenza principale che secondaria. Ma come funziona per i cittadini stranieri residenti sul territorio elvetico?

I cittadini dei Paesi Membri dell’Unione Europea (UE) o dell’Associazione europea di libero scambio (EFTA) che vogliono acquistare un immobile in Svizzera hanno gli stessi diritti dei cittadini elvetici. Di fatto, non hanno bisogno di autorizzazioni particolari.

Per i cittadini di Stati terzi, acquistare un immobile come residenza principale sul territorio elvetico è invece più complesso.

In questo caso, si devono soddisfare tre condizioni:

• avere un permesso di soggiorno valido (B, in genere);
• vivere nell’immobile che intendono acquistare (quindi, avere lì il proprio domicilio);
• in caso di nuova costruzione, i lavori devono iniziare al più tardi un anno dopo l’acquisto del terreno.

Se tutte e tre le condizioni sono soddisfatte, non serviranno autorizzazioni.

Tuttavia, bisognerà rivolgersi all’autorità cantonale per l’autorizzazione ad acquistare i seguenti tipi di immobili:

• abitazioni per le vacanze;
• abitazioni in un aparthotel;
• residenze secondarie.

Attenzione: I cittadini stranieri che possiedono una casa in Svizzera non hanno, con ciò, diritto a un permesso di soggiorno.

Non residenti in Svizzera

Nel caso di stranieri che risiedono fuori dal territorio elvetico, indipendentemente dalla loro nazionalità, le condizioni per acquistare un immobile sono molto più stringenti. Per conoscerle nei particolari, bisogna rivolgersi all’autorità cantonale competente oppure al servizio o all’ispettorato del registro fondiario.

La legge elvetica è comunque molto più morbida riguardo all’acquisto, da parte di stranieri non residenti in Svizzera, di immobili commerciali (negozi, laboratori, uffici, ecc.). In questo caso specifico, i futuri acquirenti non avranno bisogno di autorizzazioni!

Buono a sapersi: Alla luce di quanto appena detto, molti stranieri (soprattutto francesi) che non abitano in Svizzera aprono una società sul territorio elvetico con lo scopo di ottenere un permesso di soggiorno, prima per affittare e quindi per acquistare un’abitazione dopo il termine amministrativo di 5 anni.

Ricerca e finanziamento di un immobile in Svizzera

Valutazione del bene e trattativa

Anche se acquistare un immobile in Svizzera è spesso più complesso che in altri Paesi dell’UE, le tappe principali che segnano l’iter da seguire sono relativamente semplici.

Una volta scelto l’immobile ideale bisogna fare una valutazione, di cui in genere si occupa la banca e più precisamente il consulente in gestione che segue la pratica del mutuo. Questa è una tappa fondamentale perché, a partire dalla valutazione, la banca validerà o meno il progetto di finanziamento determinando la sua importanza.

Per quanto riguarda la trattativa, sul mercato immobiliare svizzero è praticamente impossibile – e a ragione. Venditori e costruttori sanno bene che l’offerta è molto inferiore alla domanda. Di fatto, le trattative sono molto poco frequenti. 

Comunque sono ancora possibili, soprattutto se si comprano vecchie proprietà oppure si hanno più opzioni di acquisto e quindi si può fare leva sulla concorrenza; ma si tratta sempre di un’eventualità molto rara sul territorio elvetico. 

Un’altra leva possibile nella trattativa è la valutazione della banca: se è inferiore a quanto richiesto dal venditore (e quindi il mutuo sarà rifiutato), può essere un argomento per abbassare il prezzo.

Quindi, in genere, è la valutazione della banca a determinare il prezzo di acquisto finale dell’immobile che si vuole comprare, tranne ovviamente se il venditore è sicuro di trovare un acquirente a un prezzo superiore.

Attenzione: Considerata la forte concorrenza tra gli acquirenti, si può finire con il dover accettare un prezzo superiore a quello sperato per riuscire ad avere la casa dei sogni!

Come finanziare l’acquisto di un immobile in Svizzera?

Fondi propri

Specifici del mercato immobiliare elvetico, i fondi propri sono un fattore determinante nell’acquisto di un immobile. In Svizzera, per diventare proprietari, bisogna infatti avere una disponibilità di almeno il 20% del prezzo di acquisto totale della futura casa. Questa somma, detta anche percentuale di anticipo, corrisponde al capitale proprio richiesto ad esempio sul mercato francese.

Quindi, per acquistare un immobile del valore di 1 200 000 franchi, bisognerà avere almeno 240 000 franchi di fondi propri.

Attenzione: La soglia minima del 20% di fondi propri vale per tutti i cantoni e gli istituti bancari. Senza questa quota base sarà impossibile acquistare un appartamento o una villa, indipendentemente dal reddito mensile.

I fondi propri non sono l’unico limite. Questa quota di capitale deve essere composta in un certo modo:

• il 10% (almeno) deve provenire dalle proprie liquidità (risparmi, assicurazione sulla vita, 3° pilastro, ecc.);
• il 10% deve provenire dalle proprie liquidità o dal 2° pilastro (LPP).

Buono a sapersi: Consigliamo agli expat che non hanno un capitale proprio in franchi svizzeri di rivolgersi a un servizio specializzato in cambio di valute online, come quello di b-sharpe – molto più economico rispetto a una banca!

Rapporto di indebitamento

Oltre ai fondi propri, il rapporto (o la capacità) di indebitamento è determinante al fine di ottenere il finanziamento per l’acquisto di un immobile. Infatti, permette alla banca di stimare la somma massima che l’acquirente è in grado di prendere in prestito (e ovviamente rimborsare) in base al suo reddito annuo.

Buono a sapersi: Ti consigliamo di misurare la capacità di indebitamento prima di richiedere il mutuo in banca per sapere fin da subito a quanto ammonta esattamente il tuo budget personale.

Il rapporto di indebitamento viene quindi definito in base alle rate di rimborso future e al reddito. Nella maggior parte delle banche svizzere, gli oneri derivanti dall’acquisto di un immobile (rata del mutuo, costi di manutenzione) non devono superare il 33% del reddito lordo annuo. Questo calcolo tiene conto di eventuali debiti già esistenti (altro prestito, leasing, ecc.).

Mutuo ipotecario

Punto centrale del finanziamento per l’acquisto di un immobile in Svizzera, il mutuo ipotecario corrisponde alla somma che la banca potrà concedere in prestito se si soddisfano le condizioni descritte in precedenza (fondi propri e capacità di indebitamento).

Come sarà ormai chiaro, l’importo del mutuo ipotecario può coprire solo fino all’80% del prezzo d’acquisto totale dell’immobile.

La percentuale anticipata dall’istituto bancario sisuddivide in due parti:

• il primo grado, che copre fino al 65% del valore dell’immobile;
• il secondo grado, che copre dal 65 all’80% del valore dell’immobile.

Si tratta di una nuova particolarità dell’iter per acquistare un immobile in Svizzera: mentre in Francia o in Spagna, l’acquirente deve rimborsare l’intera somma mutuata entro una determinata scadenza, in Svizzera deve ammortizzare solo il secondo grado del mutuo ipotecario.

Il primo grado, infatti, non è da ammortizzare: si dovranno rimborsare solo gli interessi mantenendo il debito con la banca. Del secondo grado, invece, si rimborseranno il capitale e anche gli interessi. Questo sistema, specifico della Svizzera, permette anche di usufruire di una riduzione delle imposte visto che gli interessi sono deducibili.

In una situazione tipo, il finanziamento dell’acquisto immobiliare si struttura come segue:

• il 20% di fondi propri;
• il 15% di mutuo ipotecario (secondo grado)
• il 65% di mutuo ipotecario (primo grado)

La procedura di acquisto di un immobile in Svizzera

Il notaio

Una volta trovata la soluzione giusta al prezzo giusto, e una volta ottenuto il mutuo, bisogna ancora finalizzare l’acquisto da un notaio.

Nella maggior parte dei casi, sarà l’acquirente a scegliere il giurista che curerà l’autentica della transazione. Una tappa fondamentale perché, senza la notarizzazione, la compravendita immobiliare non sarebbe legale e l’acquisto valido.

Prima di tutto il notaio redige il preliminare di vendita, che dovrà essere firmato insieme al venditore. Questo accordo “vincola” il bene impedendo al venditore di cederlo ad altri. In cambio, l’acquirente dovrà versare un acconto pari al 10% del valore totale del bene. 

Attenzione: Se non sei residente, il contratto avrà efficacia solo se l’autorità cantonale competente ha autorizzato la vendita, pratica che richiede in genere due-tre mesi di tempo. In caso di rifiuto, l’acconto verrà restituito ma dovrai comunque sostenere le spese notarili.

Al termine di questa prima fase il notaio redige l’atto di vendita, che deve essere letto e firmato da entrambe le parti, e quindi lo deposita presso il registro fondiario del cantone interessato. A questo punto, il restante 90% del prezzo di acquisto totale deve essere sottoposto a vincolo dal notaio.

Quest’ultimo, per finalizzare la vendita, trasferirà tale somma al venditore e la proprietà dell’immobile all’acquirente, il quale riceverà generalmente entro quindici giorni un estratto del registro fondiario che attesta il trasferimento.

Imposizione e fiscalità immobiliare in Svizzera

Imposta immobiliare

Un altro punto importante da prendere in considerazione quando si acquista un immobile è il regime fiscale. Anche sotto questo aspetto, la Svizzera presenta alcune particolarità che è meglio conoscere prima di acquistare casa sul territorio elvetico.

Prima di tutto è bene sapere che chi possiede un immobile in Svizzera deve versare ogni anno l’imposta immobiliare, la quale ammonta al massimo al 3% del valore di mercato dell’immobile (che varia a seconda dell’offerta e della domanda).

Tuttavia ciò non vale nei seguenti cantoni, dove non viene riscossa:

• Zurich ;
• Schwytz ;
• Zoug ;
• Soleure ;
• Bâle-Campagne ;
• Glaris ;
• Neuchâtel ;
• Argovie. 

Imposta sulla sostanza

Diversamente da quella immobiliare, l’imposta svizzera sulla sostanza è calcolata sul valore fiscale del bene, e non su quello di mercato. Di conseguenza, tutti gli interessi versati alla banca saranno dedotti dal valore imponibile dell’immobile.

Buono a sapersi: L’aliquota dell’imposta svizzera sulla sostanza varia in base ai cantoni. 

Imposta sul valore locativo

Senz’altro la più specifica della Svizzera, l’imposta sul valore locativo è generalmente compresa male dagli stranieri e corrisponde ai redditi che il proprietario potrebbe trarre dalla locazione dell’immobile.

Quindi è in realtà un’imposta sul reddito basata sul valore locativo del bene e si spiega con il fatto che secondo la legge svizzera il proprietario di un immobile, non pagando l’affitto, gode in teoria di un surplus di reddito.

Buono a sapersi: Poiché l’imposta sul valore locativo si calcola sulla quota effettivamente detenuta dal proprietario, più il piano di ammortamento del mutuo è importante, più l’imposta sarà alta. 

Costi extra legati all’acquisto di un immobile in Svizzera

Oltre alle diverse imposte legate all’acquisto di un immobile in Svizzera, bisogna mettere in conto altri costi:

• onorario del notaio: in genere tra lo 0,02% e l’1% del prezzo totale di acquisto;
• costi per la registrazione degli atti: in genere tra l’1% e l’1,5% del prezzo totale di acquisto, a seconda dei cantoni;
• diritti di cessione immobiliare: in genere pari al 4% del prezzo totale di acquisto, variano in base ai cantoni (in particolare, a Zurigo non sono più dovuti);
• Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): in genere pari al 7,6%, varia in base ai cantoni.

Prezzi alti, bisogno di fondi propri, mutuo ipotecario… Le particolarità del mercato immobiliare elvetico sono molte. Ora conosci i meccanismi per acquistare casa in Svizzera come cittadino elvetico, expat o non residente e puoi realizzare il tuo progetto in tutta tranquillità.

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