Remboursement de prêt en CHF : faut-il passer par sa banque ?

Comment fonctionne un prêt en devises

Pour bien cerner la problématique, il est important de comprendre le fonctionnement d’un prêt en devises.
Le prêt en devises est un financement en francs suisses qui est proposé à des personnes ayant des revenus de source suisse en CHF et qui veulent investir dans un bien immobilier qui n’est pas valorisé en francs suisses. Ces prêts sont proposés soit par des banques suisses, soit par des banques européennes, et notamment certaines banques françaises de la zone frontalière franco-suisse (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’épargne, Banque Populaire des Alpes).

Au moment de la conclusion du prêt immobilier, la banque procède au financement sur la base d’un taux de change : le montant en euro, nécessaire pour le bouclage du prêt immobilier en devises, est alors converti en francs suisses et c’est sur cette base qu’est alors constitué le tableau d’amortissement, avec à la clé des remboursements en CHF pour le client.

Au moment de la revente, c’est l’opération inverse qui est effectuée : le montant de la vente du bien immobilier, en euros, doit être converti en francs suisses pour pouvoir rembourser le prêt immobilier, qui lui est en francs suisses.

Comment est déterminé un taux de change

Autre mécanisme à bien comprendre pour saisir les enjeux du remboursement d’un prêt CHF : la manière dont est fixé un taux de change. Les taux de change proposés par les établissements financiers et intermédiaires de change se calent sur des taux de référence, les taux de change interbancaires. Ces taux de change interbancaires varient potentiellement à chaque instant pour chaque paire de devises, et chaque intermédiaire ou banque va rajouter sa propre marge pour constituer les taux de change qu’elles proposent à leurs clients.

Cette marge est une décision commerciale, un choix. Elle est en général exprimée par un pourcentage, et plus le pourcentage est élevé, plus l’intermédiaire prend de commissions, et moins le taux est intéressant pour le client.

Des montants importants qui appellent à la vigilance quant au taux de change appliqué

Dans le cas du remboursement d’un prêt immobilier ou hypothécaire, les montants sont en général élevés et il n’est pas rare qu’on parle de plusieurs centaines de milliers d’euros à changer en francs suisses.

Vous comprendrez dans ce cas que le taux de change utilisé pour la conversion est primordial, et qu’une variation même réduite peut avoir un impact significatif sur un montant important.

Chez beaucoup d’intermédiaires financiers (y compris les banques), plus le montant s’accroît, plus la marge doit en principe diminuer, par paliers. Or, ce n’est malheureusement pas toujours le cas, et certains établissements appliquent à leurs clients particuliers des marges élevées.

Pour faire simple, demandez à votre intermédiaire si le taux appliqué pour le change d’un montant de CHF 5’000.- est le même que celui appliqué pour le change du montant que vous voulez changer pour le remboursement de votre prêt. Si la réponse est oui, alors il y a un problème et probablement un risque qu’on vous applique un taux très élevé.

Un exemple pour bien comprendre l’impact de la marge de change

Un client particulier doit rembourser 200 000 CHF à sa banque pour le remboursement de son prêt en devises. Il doit donc changer la somme correspondante en EUR. Nous avons simulé plusieurs montants à rembourser en fonction de la marge appliquée par la banque.

Le taux de change EUR CHF de référence, déterminé par le marché, est à 1.12377

• Cas n°1 : la banque applique une marge de 1,5%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / (1+1,5%) = 1.12377 / 1.015 = 1.10716
  Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.10716 = 180 642,36 €
• Cas n°2 : la banque applique une marge de 0,75%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.0075 = 1.115404
  Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.115404 = 179 307,22 €
• Cas n°3 : l’intermédiaire financier applique une marge de 0,50%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.005 = 1.118179
  Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.118179 = 178 862,23€
• Cas n°4 : l’intermédiaire financier applique une marge de 0,25%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.0025 = 1.120967
  Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.120967 = 178 417,38€

Il y a 2 constats à faire :

• La différence entre la marge la plus élevée (1,5%) et la moins élevée (0,25%) est d’un peu plus de 2 200 EUR.
• Plus la marge de la banque est importante, plus le montant à apporter en EUR est élevé, pour le même montant à rembourser (200 000 francs suisses).

Cet exemple illustre de manière assez claire tout l’enjeu du change de devises : il faut être vigilant quant au taux de change qui vous sera appliqué pour un tel montant. Renseignez-vous et demandez à votre banque, bureau de change ou intermédiaire en ligne, les frais et marges qu’ils appliquent.

Comment changer ailleurs que dans sa banque pour le remboursement de son prêt en CHF ?

La question qui vient est donc la suivante : peut-on faire le change ailleurs que dans sa banque dans le cadre du remboursement d’un prêt en devises ? La réponse dépend d’un paramètre dont on n’a pas parlé : le type de garantie que vous avez pour votre prêt en devises. La garantie, c’est ce qui va permettre à la banque de s’assurer qu’elle pourra récupérer le bien immobilier en cas de défaut de paiement de votre part.

Il y a plusieurs types de garanties, mais 3 sont principalement utilisées dans le cadre de prêts en devises :

1. La société de caution (utilisée dans plus de 90% des cas)
2. Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
3. L’hypothèque

Cas où votre prêt en devises est garanti par une société de caution

Vous êtes totalement libre de faire le change de vos euros où vous le souhaitez et la banque n’a aucun droit de regard sur cette opération. Votre seule obligation consiste à bien sûr rembourser le prêt à la banque après la vente du bien immobilier.

Attention : dans la pratique, nous avons constaté que les conseillers de clientèle indiquaient parfois à tort qu’il n’était pas possible de faire le change ailleurs que dans la banque.

Cas où votre prêt en devises est garanti par un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque

Le notaire aura fait préalablement une recherche hypothécaire et connaîtra le montant correspondant à la garantie au moment de la vente du bien immobilier.

Dans ce cas, il enverra alors à la banque le montant en euros correspondant, avec en général une marge de sécurité pour couvrir les variations de change. La banque se chargera de faire le change pour votre compte, aux conditions qu’elle souhaite.

Il faut comprendre que la banque est ici en position de force, puisque vous n’avez pas d’autre choix que de passer par elle. Elle peut donc vous imposer la marge qu’elle veut.

Comment économiser quand même un peu sur une opération impliquant une garantie de type “privilège de prêteur de deniers” ou “hypothèque”

En revanche, si le montant de la revente est plus important que le montant de la garantie, il est tout de même possible de vous rattraper sur la différence si vous souhaitez changer le montant en CHF. Dans ce cas, le notaire enverra la différence sur le compte de votre choix.