Racheter un crédit immobilier en devise : 5 astuces pour réussir

Voici 5 conseils pour ne plus avoir à payer vos mensualités en devises, éviter tous les écueils de la procédure de rachat de crédit immobilier, et trouver la meilleure offre sur le marché bancaire.

#1 S’assurer que le prêt peut être racheté

Avant même d’envisager l’optimisation de votre rachat de crédit immobilier en devise, encore faut-il que celle-ci soit réalisable ! La première chose à faire est donc de vérifier si tel est le cas.

Pour ce faire, on compare la valeur du Capital restant dû (CRD) de votre emprunt avec la valeur initiale du prêt. Si la première est supérieure à la seconde, alors aucun établissement bancaire n’est autorisé à racheter votre prêt.

De manière générale, le calcul effectué par les banques se déroule en plusieurs étapes :

1. estimation du montant emprunté initial ;
2. estimation du montant du prêt à racheter (incluant tous les frais associés) ;
3. conversion de ce montant ;
4. comparaison entre ces deux valeurs ;
5. accord ou refus pour le rachat du prêt.

Attention : Parce que les montants sont convertis depuis le CHF vers l’EUR, le risque de change est à prendre en compte dans vos calculs !

Ainsi, plus votre apport personnel de départ sera important, plus la somme sur laquelle porteront vos taux d’intérêt sera faible, ce qui favorisera l’acceptation du rachat par un établissement bancaire concurrent.

#2 Connaître la durée du nouveau crédit immobilier

En conclusion de ce premier point, beaucoup seraient tentés d’attendre plus longtemps afin de sécuriser l’acceptation du rachat de leur prêt immobilier : ce serait une erreur ! On estime que pour être rentable, un rachat de crédit doit s’estimer à au moins 70 000 €. Ainsi, de manière générale, la durée restante doit être plus longue que la durée déjà passée à rembourser vos mensualités au premier établissement prêteur.

Globalement, le timing idéal pour négocier le rachat de son prêt immobilier en devise se situe à un tiers de la durée totale de remboursement au plus tard. Pour connaître ce délai de façon adaptée à votre situation, mieux vaut consulter le tableau d’amortissement communiqué par votre banque lors de la souscription du contrat.

Malgré cela, la plupart des rachats consisteront à réduire la durée de remboursement initiale. Cette manœuvre permet en effet de réduire les intérêts à prendre en charge et dépend du taux d’endettement que vous pouvez assumer financièrement. Pour rappel, ce dernier ne peut excéder 33% de vos revenus.
Attention : Dans certains cas exceptionnels, ladite durée peut être rallongée !

#3 Calculer les pénalités du rachat de prêt

Lorsque vous transférez votre prêt d’une banque à une autre, la première vous impute des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci sont calculées sur votre CRD et ne peuvent dépasser 3% de ce dernier ou 6 mois d’intérêts à taux moyen.

Pour verrouiller ces calculs, veillez toutefois à vérifier ces modalités au sein des contrats signés avec votre établissement prêteur. Selon votre profil client et le montant des pénalités, celles-ci peuvent être intégrées au nouveau financement.

#4 Anticiper les coûts complémentaires

Deux éléments qui surprennent bien souvent le signataire d’un prêt immobilier en devise sont :

• la nouvelle garantie bancaire ;
• la nouvelle assurance emprunteur.

Dans le cas d’un emprunteur frontalier (prêt en devise donc), le choix de la garantie bancaire se porte soit sur l’hypothèque, soit sur une société de caution. Dans tous les cas, ces frais supplémentaires sont à prendre en compte dans votre budget !

L’assurance emprunteur, quant à elle, affiche un coût qui dépendra notamment de votre âge et de votre état de santé. Bien souvent, les années qui séparent la signature du premier contrat et la signature du second surprennent l’emprunteur. Il est très probable que lors du rachat de votre prêt en devise, votre tranche d’âge ne soit plus la même, ce qui engendrera des frais plus importants…

Ces coûts viendront s’ajouter au montant final de la mensualité à payer et sont à ajouter aux frais ponctuels comme les frais de dossier (800 € en moyenne).

#5 Analyser le marché

Une fois ces paramètres connus, il est temps d’étudier l’offre présente sur le marché, après quoi vous pourrez préparer un dossier complet en amont de tout rendez-vous.

Un dossier digne de ce nom doit notamment comporter :

• une pièce d’identité en cours de validité ;
• une attestation de domicile (facture, quittance de loyer…) ;
• votre contrat de travail ;
• vos relevés de compte bancaire datant des 3 derniers mois ;
• votre dernier avis d’imposition ;
• votre dernier avis de taxe foncière ;
• votre livret de famille ;
• le tableau d’amortissement concernant l’emprunt initial.

Parce que le rachat d’un prêt immobilier en devise comporte des frais plus élevés, prenez le temps d’étudier l’offre de la concurrence. On estime qu’au-dessous de 0,7% de rabais des taux d’intérêt, les économies réalisées ne suffiront pas à compenser les frais de dossier, frais de garantie et indemnités de remboursement anticipé auprès du prêteur initial.

Lorsque votre choix sera arrêté, le nouveau prêteur vérifiera :

• votre situation personnelle ;
• votre situation professionnelle ;
• votre situation familiale ;
• votre situation financière.

C’est là qu’un dossier bien monté fera la différence, en addition de revenus stables et d’une gestion cohérente de votre épargne. Votre solvabilité (et le taux d’endettement acceptable) sera évaluée à ce moment-là. Dans le cas où le nouveau contrat de prêt serait signé, l’emprunt sera alors racheté directement par votre nouvelle banque à votre ancienne banque.

Vous savez tout, à présent, pour réussir le rachat de votre prêt immobilier en devise. Toutefois, il est intéressant de disposer d’un aperçu plus complet des spécificités propres à l’achat d’un bien immobilier en Suisse afin de mener votre projet d’investissement à bien !