Immobilienkauf in der Schweiz – ein vollständiger Leitfaden (2021)

Im letzten Jahr stiegen die Kaufpreise für Eigenheime um mehr als 5 %, und diese Entwicklung wird sich 2021 fortsetzen. Der ideale Zeitpunkt, um in Schweizer Immobilien zu investieren!

Entdecken Sie in unserem vollständigen Leitfaden alle wichtigen Informationen zum Kauf von Schweizer Immobilien, unabhängig davon, ob Sie Schweizer Bürger, Auswander oder Nichtansässiger sind.

Eigenschaften des Schweizer Immobilienmarktes

Der Schweizer Immobilienmarkt

Obwohl es einige Ähnlichkeiten zu den Märkten der Nachbarländer gibt, insbesondere zum französischen Markt, weist der Schweizer Immobilienmarkt einige spezifische Unterschiede auf. Ein besonderes Merkmal ist der Immobilienpreis, der in vielen Schweizer Kantonen relativ hoch ist.

So beträgt der durchschnittliche Preis für eine Wohnung in der Schweiz das Sechsfache des Jahreseinkommens eines Schweizer Haushalts. Bei Häusern ist der Preis sogar noch höher: Er beträgt im Durchschnitt das Achtfache des Jahreseinkommens!

Diese Zahlen zeigen unweigerlich eine weitere Besonderheit  des Schweizer Immobilienmarktes: die Bedeutung der Lage. Fast 60 % der Schweizer Bevölkerung wohnen zur Miete und nur 34 % der Schweizer sind Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes (im Vergleich zu 50 % in Frankreich). 

Neben den höheren Immobilienpreisen ist diese Situation vor allem auf die im Vergleich zu anderen Ländern schwierigen Bedingungen für den Zugang zu Immobilien zurückzuführen, aber auch auf ein Steuersystem, das Mieter gegenüber Eigentümern bevorzugt.

Ausländische Staatsangehörige: Wie kann man in der Schweiz Immobilien kaufen?

In der Schweiz ansässige ausländische Staatsangehörige

Natürlich haben alle Schweizer Staatsangehörigen das Recht, in ihrem Land Immobilien zu kaufen, sei es als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Aber was ist mit Ausländern, die in der Schweiz leben?

Staatsangehörige aus den Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) haben die gleichen Rechte wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger, wenn es um den Erwerb von Eigentum geht. Diese ausländischen Staatsangehörigen benötigen keine besondere Genehmigung, um in der Schweiz eine Immobilie zu erwerben.

Für Drittstaatsangehörige ist der Immobilienerwerb in der Schweiz jedoch komplizierter.

Ein solcher ausländischer Staatsangehöriger muss nämlich die folgenden drei Bedingungen erfüllen, um einen Hauptwohnsitz zu erwerben:

• Der Käufer muss ein entsprechendes Visums (normalerweise eine Aufenthaltsgenehmigung B) besitzen.
• Der Käufer muss in der gewünschten Immobilie wohnen (wenn dort der Wohnsitz ist).
• Im Falle eines Neubaus müssen die Bauarbeiten spätestens ein Jahr nach dem Grundstückserwerb beginnen.

Wenn diese besonderen Bedingungen erfüllt sind, ist für den Kauf keine Genehmigung erforderlich.

Drittstaatsangehörige benötigen jedoch eine Genehmigung für den Erwerb der folgenden Immobilienarten (es ist daher ein Antrag bei der kantonalen Behörde notwendig):

• Ferienunterkünfte
• Aparthotel-Einheiten
• Zweitwohnungen

Hinweis: Ausländische Staatsangehörige, die in der Schweiz Immobilien besitzen, haben keinen Anspruch auf ein Visum.

Nichtansässige in der Schweiz

Für Ausländer, die ihren Wohnsitz außerhalb der Schweiz haben, sind die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, wesentlich schwieriger. Details zu diesen Beschränkungen sind bei der zuständigen kantonalen Behörde zu erfragen, d. h. beim Grundbuchamt oder bei der Grundbuchaufsichtsbehörde.

Die schweizerische Gesetzgebung ist jedoch flexibler, wenn ausländische Staatsangehörige, die nicht in der Schweiz ansässig sind, eine Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen erwerben (Unternehmen, Werkstätten, Büros usw.). In diesen Sonderfällen benötigt der zukünftige Käufer keine Genehmigung!

Wissenswertes: Aus diesem Grund gründen viele Ausländer, die nicht in der Schweiz leben (oft Franzosen), ein Unternehmen in der Schweiz mit der Absicht, eine Genehmigung zu erhalten, damit sie zunächst eine Immobilie mieten und dann nach einer vorgeschriebenen Frist von fünf Jahren ein Haus kaufen können.

Suche und Finanzierung einer Immobilie in der Schweiz

Bewertung und Preisverhandlung

Auch wenn der Kauf einer Immobilie in der Schweiz oft komplizierter ist als in anderen EU-Ländern, sind die grundlegenden Schritte des Kaufprozesses relativ einfach zu verstehen.

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie ausgewählt haben, müssen Sie sie bewerten lassen. In der Regel macht dies Ihre Bank, genauer gesagt der Berater, der Ihren Hypothekenantrag bearbeitet. Das ist ein wesentlicher Schritt, da die Genehmigung Ihrer Finanzierung durch die Bank von diesem Ergebnis abhängt und dessen Höhe bestimmt.

Auf dem Schweizer Markt ist es praktisch unmöglich, zu verhandeln. Und das aus gutem Grund: Verkäufer und Bauunternehmen wissen, dass die Nachfrage an Immobilien höher ist als das Angebot. Verhandlungen sind also sehr selten.

Dennoch kann es manchmal dazu kommen, vor allem wenn es sich um den Kauf einer alten Immobilie handelt oder wenn Sie mehrere Kaufoptionen haben, die Ihnen einen Vorteil verschaffen. Aber das ist in der Schweiz selten.

Ein weiterer Verhandlungshebel ist die Bewertung durch Ihre Bank: Wenn sie unter dem Angebotspreis liegt (und Ihr Kredit abgelehnt wird), können Sie mit diesem Argument versuchen, den Preis zu senken.

Normalerweise bestimmt die Bewertung der Bank über den endgültige Kaufpreis der Immobilie, die Sie erwerben möchten, es sei denn, Ihr Verkäufer ist sicher, dass er einen Käufer findet, der einen höheren Preis bietet.

Wichtig! Aufgrund des starken Wettbewerbs zwischen den Käufern kann es vorkommen, dass Sie einen höheren Preis zahlen müssen, als Sie erwartet haben, um Ihr Traumhaus zu bekommen!

Wie Sie Ihren Immobilienkauf in der Schweiz finanzieren können

Spezifisch für den Schweizer Immobilienmarkt ist, dass das Eigenkapital ein entscheidender Faktor beim Kauf einer Immobilie ist. Um Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz zu werden, müssen Sie eine Anzahlung von mindestens 20 % des Gesamtkaufpreises Ihres zukünftigen Zuhauses leisten. Dieser Betrag, der auch als Belehnungssatz bezeichnet wird, entspricht dem auf dem deutschen Markt geforderten Eigenkapital-Anteil.

Das bedeutet, dass Sie für den Kauf einer Immobilie im Wert von 1.200.000 Schweizer Franken eine Anzahlung von mindestens 240.000 Schweizer Franken aus eigenen Mitteln leisten müssen.

Hinweis: Die Vorschrift einer Mindesteinlage von 20 % gilt in allen Kantonen und bei allen Banken. Ohne diese Einlage ist es unmöglich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen – ganz gleich, wie hoch Ihr monatliches Einkommen ist.

Die Höhe der Anzahlung ist nicht das einzige Hindernis – sie muss sich wie folgt zusammensetzen:

• mindestens 10 % müssen aus eigenen Mitteln stammen (Ersparnisse, Lebensversicherung, betriebliche Altersvorsorge – in der Schweiz als 3. Säule bekannt)
• 10 % müssen entweder aus Ihren eigenen Mitteln oder Ihrer staatlichen Rente (2. Säule der Schweizer Pensionskasse) stammen.

Nützlicher Tipp: Wenn Sie ein Auswanderer sind und Ihre Einlagen nicht in Schweizer Franken sind, ist es eine gute Idee, einen spezialisierten Online-Währungsumtauschdienst wie b-sharpe zu nutzen. Das ist günstiger als über eine Bank!

Berechnung des Verschuldungsgrads

Neben der Anzahlung ist Ihr Verschuldungsgrad oder Ihre Kreditfähigkeit ein entscheidender Faktor für die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs. Sie ermöglicht es der Bank, den Höchstbetrag zu berechnen, den Sie im Verhältnis zu Ihrem Jahreseinkommen aufnehmen (und natürlich zurückzahlen) können.

Praktischer Tipp: Berechnen Sie Ihre Kreditfähigkeit am besten selbst, bevor Sie einen Antrag bei der Bank stellen, damit Sie nach Immobilien suchen können, die zu Ihrem persönlichen Budget passen.

Ihr Verschuldungsgrad wird im Verhältnis zu Ihren zukünftigen monatlichen Raten und Ihrem Einkommen berechnet. Bei den meisten Schweizer Banken dürfen die Gesamtkosten für den Kauf Ihrer Immobilie (monatliche Hypothekenzahlungen, Unterhaltskosten, etc.) nicht mehr als 33 % Ihres Bruttojahreseinkommens sein. Bei dieser Berechnung werden auch eventuelle andere Kosten (anderes Kredite, Mietverträge usw.) berücksichtigt.

Die Hypothek

Das Hypothekendarlehen ist der Kernpunkt der Finanzierung von Immobilienkäufen in der Schweiz. Es handelt sich dabei um den Betrag, den Ihre Bank Ihnen für Ihren Immobilienkauf zur Verfügung stellt, wenn Sie die oben beschriebenen Bedingungen (Anzahlung und Kreditfähigkeit) erfüllen.

Wie Sie bereits wissen, darf der Hypothekenbetrag nicht mehr als 80 % des Gesamtkaufpreises Ihrer zukünftigen Immobilie betragen. Das entspricht dem Betrag der Anzahlung.

Der Betrag, den Ihre Bank Ihnen leiht, ist in zwei Teile unterteilt:

• der erste Teil deckt 0-65 % des Immobilienwerts ab
• der zweite Teil – deckt 65-80 % des Immobilienwerts.

Das ist eine weitere Besonderheit des Immobilienkaufs in der Schweiz: Während in Frankreich und Spanien der Käufer die gesamte geliehene Summe bis zu einem bestimmten Datum zurückzahlen muss, müssen Käufer in der Schweiz nur den zweiten Teil ihrer Hypothek zurückzahlen.

Der erste Teil einer Hypothek ist nämlich nicht rückzahlbar: Der Kreditnehmer zahlt nur die Zinsen und behält die Schuld bei der Bank. Der zweite Teil ist rückzahlbar: Der Kreditnehmer zahlt sowohl Kapital als auch Zinsen zurück. Dieses für die Schweiz spezifische System ermöglicht es Ihnen, von einer Steuerermäßigung zu profitieren, da die Zinsen absetzbar sind.

In einem typischen Fall würde die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs wie folgt aussehen:

• 20 % Anzahlung
• 15 % Hypothek (erster Teil)
• 65 % Hypothek (zweiter Teil)

Der Prozess des Immobilienkaufs in der Schweiz

Die Inanspruchnahme eines Notars

Sobald Sie die passende Immobilie zum richtigen Preis gefunden haben und Ihre Hypothek in der Tasche ist, müssen Sie den Kauf über einen Notar abwickeln.

In den meisten Fällen wählt der Käufer den Rechtsexperten, um die Autorisierung der Transaktion durchzuführen. Ohne die notarielle Beurkundung ist die Immobilientransaktion nicht rechtsgültig und Ihr Kauf ungültig.

Zunächst wird Ihr Notar einen Kaufvertrag aufsetzen, den Sie zusammen mit dem Verkäufer unterschreiben müssen. Dieser Vertrag “sperrt” die Immobilie und verbietet dem Verkäufer, sie an eine andere Person zu verkaufen. Als Gegenleistung für diese Immobilisierung müssen Sie eine Anzahlung leisten, deren Höhe bis zu 10 % des Gesamtwerts der Immobilie beträgt. 

Achtung: Wenn Sie außerhalb der Schweiz wohnen, können diese Verwaltungsangelegenheiten erst abgeschlossen werden, wenn die zuständige kantonale Behörde dem Verkauf zugestimmt hat, was normalerweise zwei bis drei Monate dauert. Im Falle einer Ablehnung wird Ihnen die Anzahlung zurückerstattet, die Notargebühr müssen Sie trotzdem bezahlen.

Sobald diese ersten Schritte abgeschlossen sind, setzt der Notar den Kaufvertrag auf, der von beiden Parteien gelesen und unterschrieben werden muss und dann beim zuständigen kantonalen Grundbuchamt registriert wird. Danach müssen Sie die verbleibenden 90 % des Gesamtkaufpreises der Immobilie beim Notar auf einem Treuhandkonto hinterlegen. 

Damit der Verkauf abgeschlossen werden kann, überweist der Notar den Treuhandbetrag an den Verkäufer und überträgt Ihnen das Eigentum an der Immobilie. Nach etwa zwei Wochen erhalten Sie dann einen Auszug aus dem Eigentumsregister, der bestätigt, dass die Immobilie nun Ihnen gehört.

Besteuerung von Immobilien in der Schweiz

Grundsteuer

Ein weiterer wichtiger Punkt beim Kauf einer Immobilie ist die Besteuerung. In der Schweiz gibt es in dieser Hinsicht einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten, bevor Sie eine Immobilie in der Schweiz kaufen.

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass ein Immobilienbesitzer in der Schweiz eine Grundsteuer zahlen muss. Der Steuersatz beträgt maximal 3 %. Die Schweizer Grundsteuer wird jedes Jahr erhoben und berechnet sich auf der Grundlage des Marktwerts der Immobilie, der sich nach Angebot und Nachfrage auf dem Schweizer Markt richtet.

In den folgenden Kantonen wird diese Steuer jedoch nicht verlangt:

• Zurich ;
• Schwytz ;
• Zoug ;
• Soleure ;
• Bâle-Campagne ;
• Glaris ;
• Neuchâtel ;
• Argovie. 

Vermögenssteuer auf Immobilien

Im Gegensatz zur Grundsteuer wird die Schweizer Immobilien-Vermögenssteuer auf der Grundlage des Steuerwerts des Grundstücks berechnet und nicht auf der Grundlage des Marktwerts. Folglich werden alle an Ihre Bank gezahlten Zinsen vom steuerpflichtigen Wert der Immobilie abgezogen.

Gut zu wissen: Der Steuersatz für die Schweizer Vermögenssteuer auf Immobilien variiert je nach Kanton.

Die Steuer auf den Eigenmietwert

Die Steuer auf den Eigenmietwert ist zweifellos die spezifischste Steuerart der Schweiz und wird von Ausländern häufig missverstanden. Es handelt sich um eine Steuer, die den Einkünften entspricht, die der Eigentümer aus der Vermietung seiner Immobilie erzielen könnte.

Somit ist die Steuer auf den Eigenmietwert in Wirklichkeit eine Einkommensteuer, die auf dem Mietwert der Immobilie basiert. Der Grund dafür ist, dass die Schweizer Gesetzgebung davon ausgeht, dass ein Immobilieneigentümer theoretisch von einem Einkommensüberschuss profitieren könnte, da er keine Miete zahlt.

Gut zu wissen: Da der Eigenmietwert auf dem tatsächlichen Anteil des Immobilieneigentümers berechnet wird, fällt diese Steuer umso höher aus, je höher der Eigentümer die Amortisation im Rahmen seiner Hypothek wählt.

Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf in der Schweiz

Neben den verschiedenen Steuern, die der neue Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz zu zahlen hat, fallen noch folgende Kosten an:

• Notargebühren, die meistens zwischen 0,02 % und 1 % des gesamten Kaufpreises betragen
• Gebühren für die Eintragung von Urkunden, die je nach Kanton in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Gesamtkaufpreises ausmachen 
• Grunderwerbssteuer, die im Regelfall 4 % des Gesamtkaufpreises beträgt, obwohl sie je nach Kanton unterschiedlich hoch ist (sie wurde insbesondere in Zürich abgeschafft)
• Mehrwertsteuer (MwSt.), normalerweise mit einer Höhe von 7,6 %, obwohl auch sie je nach Kanton unterschiedlich hoch ist.

Hohe Preise, Eigenkapitalbedarf, Hypothekendarlehen… Der Schweizer Immobilienmarkt weist zahlreiche Besonderheiten auf. Ob Sie nun Schweizer Staatsbürger sind, Auswanderer sind oder nicht in der Schweiz wohnen, Sie kennen nun alle Abläufe und können Ihr Immobilienprojekt in aller Ruhe abwickeln.

Wenn Sie Auswanderer sind, müssen Sie während des Kaufprozesses Ihre Währung in Schweizer Franken umrechnen. Das trifft sich gut: b-sharpe ist der Marktführer im Online-Währungsumtausch und stellt Ihnen seinen kostengünstigen und sicheren Service zur Verfügung!