Où investir dans l’immobilier en Suisse : les 5 meilleures villes

Que vous souhaitiez développer et transmettre votre patrimoine ou générer une source de revenus supplémentaires grâce à des rendements élevés, la Suisse regorge d’opportunités pour investir dans l’immobilier. Voici un panorama des 5 villes dont l’offre de logement est la plus intéressante pour les investisseurs.

​Quels sont les avantages d’investir en Suisse ? 

Investir en Suisse présente de nombreux avantages, notamment dans le domaine de l’immobilier, qui s’avère être l’un des placements les plus performants et les plus sûrs sur le long terme. Entre 2014 et 2023, l’immobilier résidentiel suisse a affiché un rendement annuel moyen d’environ 3 %, surpassant ainsi les obligations suisses, qui ont enregistré un rendement annuel moyen de 0,64 % sur la même période. Ce taux de rendement élevé s’explique en grande partie par les revenus réguliers générés par la mise en location (loyers) des biens et l’évolution positive de leur valeur dans le temps.

Contrairement à la bourse, l’immobilier suisse est peu sujet aux fortes fluctuations. Les variations cycliques des prix restent contenues (entre -4% et 16%), ce qui en fait un investissement sécurisé, même en période d’instabilité économique. Cela permet à un investisseur de constituer un patrimoine immobilier stable, avec un risque de perte bien plus limité qu’avec d’autres types de placements. L’immobilier apparaît ainsi comme le placement offrant le meilleur compromis entre performance et sécurité.

#1 Zurich : un marché immobilier dynamique et international

Reconnue comme la 7ème ville offrant la meilleure qualité de vie au monde, Zurich dispose d’une excellente infrastructure. Convaincus par sa stabilité économique et par la vie culturelle et sportive qu’elle propose, 448 664 habitants permanents y avaient déjà élu domicile en fin 2024, ce qui en fait la première ville suisse en termes de démographie.

Aujourd’hui encore, la demande sur le marché résidentiel et sur l’immobilier commercial ne fait qu’augmenter ! Depuis 10 ans, le nombre de ménages est en constante augmentation, ce qui en fait un lieu idéal pour investir comme pour y élire domicile.

Malheureusement, le nombre de logements vacants à Zurich reste extrêmement bas. En 2024, le taux de vacance dans la ville était de 0,58 %, reflétant une pénurie persistante de logements . Ce taux est inférieur à la moyenne nationale, qui était de 1,08 % au 1er juin 2024 .​

Pour répondre à cette demande croissante, plus de 3000 nouveaux appartements ont été construits à Zurich en 2023, marquant un record depuis cinq ans. Parmi les projets notables, le développement du parc d’innovation de Zurich à Dübendorf a débuté en 2024, visant à créer un campus urbain pour les chercheurs et le grand public .

Les quartiers les plus prisés de Zurich sont :

• Wollishofen ;
• Seefeld ;
• la vieille ville ;
• Enge ;
• Weinegg ;
• Friesenberg ;
• Alt-Wiedikon.

De manière générale, la proximité avec la rivière de la Limmat et une localisation méridionale sont deux critères de valorisation des biens immobiliers. Aujourd’hui encore, il est possible d’espérer atteindre un rendement entre 2,5 et 3,5% via l’investissement locatif à Zurich, et ce, malgré un prix moyen au mètre carré de 16’676 CHF pour un appartement et de 16’336 CHF pour une maison.

#2 Genève : forte demande et rareté des biens

Pôle financier incontournable, Genève accueille 400 sociétés de négoce, 130 multinationales et 22 Organisations Non Gouvernementales (ONG). Concernant son autorité en tant que place financière, la réputation de Genève n’est plus à faire. Ceci explique sans doute la demande immobilière constante pour des résidences principales ou secondaires, ainsi qu’une hausse des prix régulière sur le marché suisse, portée par des projets de construction ambitieux et une offre de logements relativement rare.

La ville attire à la fois les grandes entreprises, les investisseurs professionnels, et un grand nombre de travailleurs frontaliers. C’est aussi l’une des destinations privilégiées pour un investissement immobilier en Suisse, notamment dans des studios bien situés, ou des immeubles de rendement proches des transports.

Faible taux de criminalité, fiscalité avantageuse et hauts salaires sont autant de facteurs qui justifient l’intérêt qu’entretiennent les travailleurs transfrontaliers pour Genève, sans compter les courts délais d’obtention d’un permis de travail (5 jours) pour tout citoyen qualifié de l’Union européenne. Malgré cela, on note que le canton enregistrait encore 4,8% de chômage en janvier 2025 soit le 2ème taux le plus élevé du pays.

#3 Berne : un marché stable avec des prix accessibles

Avec environ 140 000 habitants permanents, la ville classée au patrimoine mondial de l’UNESCO propose une densité bien plus faible que Zurich et Genève. Malgré des prix immobiliers élevés (9 572 CHF par m² pour un appartement, 9 219 CHF par m² pour une maison) et une rareté des biens disponibles, Berne attire par son statut de carrefour de la diplomatie internationale. En outre, on note que les tarifs se stabilisent progressivement.

Entreprises et industries de pointe (pharmaceutique, imprimerie et technologie) accueillent une population d’origine étrangère importante qui constitue une part importante de la démographie totale. Le centre médiéval de la ville (Innere Stadt) s’étend sur une péninsule entourée par l’Aar.

Quatre quartiers découpent l’hypercentre par couleur :

• le quartier rouge (Rotesquartier) ;
• le quartier jaune (Gerlbesquartier) ;
• le quartier vert ;
• le quartier blanc.

Bien que les rues historiques actuelles demeurent trop étroites pour permettre une circulation et un stationnement fluide des voitures, des solutions ont été mises en place : transports en commun, trains de banlieue, pistes cyclables… On trouve même un funiculaire pour faciliter les déplacements intra-urbains.

En outre, Berne est une ville pleine de reliefs. Il est donc possible d’y investir aussi bien dans les hauteurs (comme dans les quartiers de Langgässe ou de Kirchenfeld) que sur les bords de l’Aar (dans des secteurs comme Marzili et Matte). Pour peu que vous sachiez saisir les occasions quand elles se présentent, la capitale fédérale et siège du gouvernement suisse peut encore offrir de belles opportunités d’investissement.

#4 Lausanne : une ville étudiante en plein essor

Capitale du canton de Vaud, la ville de Lausanne dispose d’un marché de l’immobilier à fort rendement locatif, avec un taux de vacance de de 1.01 en moyenne. Les montants de l’immobilier, 30% plus élevés que la moyenne cantonale, font entrer Lausanne dans les 10% de communes aux tarifs les plus hauts du canton.

À la source de ce haut niveau de concurrence sur le marché de l’immobilier lausannois, une agglomération dynamique et un fort potentiel économique et démographique. Ce centre culturel situé au bord du lac Léman attire aussi bien les travailleurs que les chefs d’entreprises et étudiants via son pôle EPFL-Unil. Autant de flux qui font de l’investissement locatif une mine d’or, tout en offrant une certaine sécurité de placement !

#5 Lugano : opportunités immobilières et fiscalité attractive

Placée au rang de 3ème centre financier après Zurich et Genève, la plus grande ville du canton du Tessin profite d’un fort développement depuis maintenant une vingtaine d’années.

En effet, Lugano propose à ses habitants :

• des activités culturelles (musées, événements musicaux comme le Lugano Festival…) ;
• des activités sportives (golf, randonnée dans les Alpes…).

Mais ce qui fait réellement la force de Lugano, c’est avant tout un cadre de vie paisible malgré l’urbanisation. Avec moins de 64 000 habitants à l’année, la ville représente un investissement idéal pour les propriétés de luxe à la végétation luxuriante. On pense notamment au Monte Brè et au Monte San Salvatore. 

Castagnola, Collina d’Oro, Ruvigliana… Les villas de luxe fleurissent dans la région ; aussi, mieux vaut se tenir aux aguets pour trouver la perle rare sur laquelle investir !

Vous êtes frontaliers et l’une de ces villes vous donne envie d’investir en Suisse ? Vous aurez alors besoin de connaître toutes les subtilités pour contracter un prêt immobilier en devise en réduisant votre risque de change au minimum.

Quel rendement locatif peut-on espérer en suisse ?

En Suisse, le rendement locatif brut se situe en général entre 3% et 6%, selon le type de logement, son emplacement, et la demande locale. Dans les grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich, marquées par une pénurie de logements, la valeur locative est souvent plus élevée, ce qui permet aux propriétaires d’obtenir une rentabilité supérieure à la moyenne.

Par exemple, un studio bien placé peut offrir un bon rapport loyer/prix, surtout si vous achetez avec un apport personnel et un financement hypothécaire adapté. Il faut tout de même tenir compte des frais (banque, notaire, entretien, impôts…) pour calculer le rendement net.

Il existe aussi d’autres manières d’investir dans l’immobilier en Suisse, comme les fonds immobiliers, les ETF ou le crowdfunding immobilier. Ces options permettent d’investir avec moins de capital, sans avoir à gérer un bien ou des locataires, tout en générant un revenu locatif.

En résumé, avec une bonne stratégie, le bon choix de ville, et un bon financement, l’investissement locatif en Suisse peut être un placement rentable.

Le coût de la vie en Suisse impacte-t-il la rentabilité ?

Oui, le coût de la vie en Suisse peut influencer la rentabilité d’un investissement immobilier, mais pas forcément de manière négative. En effet, même si les frais d’achat, les charges, ou encore le financement hypothécaire peuvent sembler élevés au départ, ces coûts sont généralement compensés par la hausse des loyers, la valeur élevée des logements, et une forte demande locative, surtout dans des zones à forte croissance comme la Suisse romande.

En résumé : même dans un pays où le coût de la vie est élevé, un bon projet immobilier, bien évalué, bien financé et bien situé, reste un placement immobilier efficace et rentable.

Investissement immobilier et statut de travailleur frontalier ?

Un travailleur frontalier peut tout à fait investir dans l’immobilier en Suisse, même s’il ne réside pas sur le territoire. Cela demande cependant une bonne connaissance des règles locales, notamment en matière de financement, de fiscalité et de droit de propriété. De nombreuses banques cantonales et institutions financières proposent des solutions adaptées, avec un compte bancaire en franc suisse, un prêt hypothécaire, et parfois un apport personnel un peu plus élevé que pour les résidents suisses.

Par exemple, acheter un studio ou un petit immeuble de rendement proche de la frontière (Genève, Bâle, etc.) peut être une stratégie intelligente, avec pour objectif de la faire louer. Grâce à la proximité avec la France et à la forte demande locative, la rentabilité locative peut rester très intéressante, même en tenant compte des frais d’acquisition ou d’entretien.

Travailler en suisse et vivre en France : quel impact sur l’investissement ?

Travailler en Suisse tout en vivant en France peut être un véritable avantage pour investir, à condition d’avoir une bonne stratégie. Grâce à un salaire en franc suisse, souvent plus élevé, vous augmentez votre capacité d’achat et pouvez plus facilement constituer des fonds propres pour un achat immobilier, que ce soit en France ou en Suisse.

Il est aussi possible de diversifier votre portefeuille via des fonds de placement, des ETF immobiliers ou du financement participatif, pour investir en Suisse sans avoir à gérer un bien en direct.

Attention toutefois aux impôts (notamment l’impôt sur le revenu), aux frais d’achat, et à la réglementation spécifique aux frontaliers. Faites-vous accompagner par un conseiller professionnel pour évaluer les risques et maximiser votre retour sur investissement.