Acheter un bien immobilier en Suisse : le guide complet 2022

L’année dernière a été marquée par la hausse du prix des transactions des maisons individuelles de plus de 5% et ce mouvement devrait se poursuivre en 2022. Le moment idéal pour sauter le pas et investir dans l’immobilier helvétique ! 

Découvrez toutes les spécificités et étapes clés de l’achat d’un bien immobilier en Suisse grâce à notre guide complet, que vous soyez citoyen, expatrié ou non-résident.

Les spécificités du marché immobilier suisse

Le marché immobilier suisse

Bien qu’il présente des similarités avec les marchés de ses pays voisins, notamment avec le marché français, le marché immobilier suisse présente un certain nombre de spécificités. Il se distingue notamment par le prix de ses biens qui est généralement relativement élevé, et ce, dans de nombreux cantons du pays. 

Ainsi, le prix moyen d’un appartement sur l’ensemble du territoire helvète représente six fois le revenu annuel moyen d’un ménage suisse. Un rapport encore plus élevé dans le cas des maisons, dont les prix moyens valent pas moins de huit fois ce même revenu annuel !

Ces chiffres expliquent très logiquement une autre spécificité du marché immobilier suisse : la prépondérance de la location. En effet, près de 60% de la population helvétique loue son logement, et seuls 34% des citoyens suisses sont propriétaires de leur résidence principale (contre plus de 50% en France). 

En plus du prix plus élevé des biens immobiliers, cette situation s’explique notamment par des conditions d’accès à la propriété plus complexes que dans d’autres pays, mais aussi par une fiscalité plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires.

Ressortissants étrangers : comment acheter un bien immobilier en Suisse ?

Ressortissants résidant en Suisse

Bien entendu, tous les citoyens de nationalité suisse sont en droit d’acquérir un bien immobilier dans leur pays, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. Mais qu’en est-il des ressortissants étrangers résidant en terre helvète ?

En ce qui concerne les ressortissants de pays membres de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE), ils possèdent exactement les mêmes droits que les citoyens suisses pour ce qui est de l’acquisition de biens immobiliers. De fait, ces ressortissants n’ont besoin d’aucune autorisation particulière pour acheter un bien immobilier en Suisse.

En ce qui concerne les ressortissants d’États tiers, l’acquisition d’un bien immobilier sur le territoire helvétique est plus complexe. 

En effet, un ressortissant présentant ce profil doit remplir les trois conditions suivantes afin d’acquérir un logement principal :

• posséder une autorisation de séjour valable (généralement un permis de séjour B) ;
• vivre dans le logement dont l’acquisition est prévue (pour autant qu’il y soit domicilié) ;
• en cas de construction d’un logement neuf, commencer les travaux au plus tard un an après l’acquisition du terrain.

Lorsque ces conditions spécifiques sont remplies, nul besoin d’une quelconque autorisation pour acheter.

Toutefois, les ressortissants d’États tiers ont besoin d’une autorisation pour acquérir les types de biens immobiliers suivants (ils doivent donc solliciter une autorité cantonale):

• les logements de vacances ;
• les unités de logement dans un apparthôtel ;
• les résidences secondaires.

Attention : Les ressortissants étrangers possédant un bien foncier en Suisse n’ont pas droit à une autorisation de séjour pour autant.

Non-résidents en Suisse

Pour les étrangers résidant hors du territoire helvétique, et ce quelle que soit leur nationalité, les conditions d’accès à l’achat de biens immobiliers sont bien plus difficiles. Pour connaître le détail de ces restrictions, il vous faut solliciter l’autorité cantonale compétente, à savoir le service du registre foncier ou l’inspectorat du registre foncier.

Toutefois, la législation helvétique est beaucoup plus souple en ce qui concerne l’acquisition, par des étrangers non-résidents en Suisse, de biens immobiliers à des fins économiques (commerces, ateliers, bureau…). Dans ce cas spécifique, aucune autorisation n’est en effet demandée au futur acquéreur !

Bon à savoir : C’est la raison pour laquelle de nombreux étrangers n’habitant pas en Suisse (notamment Français) créent une société en terre helvète dans le but d’obtenir une autorisation de séjour, afin de louer un bien immobilier dans un premier temps, puis de pouvoir acquérir un logement au bout d’un délai administratif de 5 ans. 

La recherche et le financement d’un bien immobilier en Suisse

Évaluation du bien et négociation du prix

Bien que les démarches relatives à l’achat d’un bien immobilier en Suisse soient souvent plus complexes que dans d’autres pays de l’UE, les grandes étapes qui jalonnent le processus d’acquisition sont relativement simples à appréhender.

Lorsque vous avez choisi le bien immobilier idéal, il vous faut procéder à son évaluation, généralement effectuée par votre banque, plus précisément par votre conseiller de gestion dans le cadre de votre demande de prêt hypothécaire. Il s’agit là d’une étape essentielle puisque c’est bien à partir de cette évaluation que votre établissement bancaire validera ou non votre projet de financement, et déterminera l’importance de celui-ci.

En ce qui concerne la négociation, sachez qu’elle est quasiment impossible sur le marché immobilier suisse. Et pour cause : les vendeurs tout comme les constructeurs savent pertinemment que le nombre de biens en vente est très inférieur à la demande. De fait, les négociations sont très peu courantes. 

Toutefois, elles sont parfois envisageables, notamment dans le cadre de l’achat d’une ancienne propriété, ou si vous disposez de plusieurs options d’achats et pouvez donc faire jouer la concurrence, ce qui reste tout de même extrêmement rare en terre helvète. 

Un autre levier de négociation envisageable est l’évaluation de votre banque : si elle est inférieure au prix demandé par votre vendeur (et que votre prêt est donc refusé), vous pouvez utiliser cet argument afin de diminuer le prix.

Ainsi, c’est généralement l’évaluation de la banque qui déterminera le prix d’achat final du bien immobilier que vous convoitez, sauf bien sûr si votre vendeur est sûr de trouver un acquéreur à un prix supérieur.

Attention : En raison de la forte concurrence entre acheteurs, vous pouvez être contraint d’accepter un prix supérieur à ce que vous espériez, afin d’obtenir le bien immobilier de vos rêves !

Comment financer son achat immobilier en Suisse ?

Les fonds propres

Spécifique au marché immobilier helvétique, la question des fonds propres est déterminante dans l’achat d’un bien. En effet, pour devenir propriétaire en Suisse, il vous faudra apporter au minimum 20% du prix d’achat total de votre futur logement. Cette somme, aussi appelée taux d’avance, correspond à l’apport personnel exigé, par exemple, sur le marché français.

Ainsi, pour acquérir un bien immobilier d’une valeur de 1 200 000 CHF, il vous faudra apporter au moins 240 000 CHF de fonds propres.

Attention : Cette règle des 20% de fonds propres minimum s’applique dans tous les cantons et dans tous les établissements bancaires. Sans cet apport de base, il vous sera impossible d’acquérir un appartement ou une maison, et ce quelle que soit la hauteur de vos revenus mensuels.

En outre, le montant des fonds propres n’est pas la seule contrainte. Cet apport personnel doit être réparti d’une manière spécifique, à savoir :

• 10% (au minimum) doivent provenir de vos liquidités (épargne, assurance-vie, 3ème pilier…) ;
• 10% doivent provenir soit de vos liquidités, soit de votre 2ème pilier (LPP).

Bon à savoir : Si vous êtes expatrié et que votre apport personnel n’est pas en francs suisses, nous vous conseillons de faire appel à un service spécialisé dans le change de devises en ligne, comme celui de b-sharpe, bien plus économique que celui des banques !

Le taux d’endettement

En plus des fonds propres, votre taux d’endettement, ou capacité d’emprunt, est déterminant dans l’obtention du financement de votre achat immobilier. Celui-ci permet à la banque d’estimer la somme maximale que vous êtes en mesure d’emprunter (et bien sûr de rembourser) en fonction du niveau de vos revenus annuels.

Bon à savoir : Il est conseillé de mesurer soi-même sa capacité d’emprunt en amont des démarches auprès des banques, afin de cibler dès le départ les biens immobiliers qui correspondent à votre budget personnel.

Votre taux d’endettement est ainsi défini en fonction de vos futures mensualités d’emprunt et de vos revenus. Dans la majorité des banques suisses, l’ensemble des charges relatives à l’acquisition de votre bien immobilier (mensualités d’emprunt, frais d’entretien) ne doivent pas excéder 33% de vos revenus bruts annuels. Ce calcul prend en compte les éventuelles charges déjà existantes (autre emprunt, leasing…).

Le prêt hypothécaire

Point central du financement de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, le prêt hypothécaire correspond à la somme que votre banque sera susceptible de vous prêter si vous remplissez les conditions décrites précédemment (fonds propres et capacité d’emprunt), afin d’acheter votre logement.

Comme vous l’aurez compris, le montant de votre prêt hypothécaire ne peut s’élever qu’à 80% du prix d’achat total de votre futur bien ; ce pourcentage correspond au taux d’avance.

Cette somme prêtée par votre établissement bancaire est divisée en deux parties distinctes, de la manière suivante :

• le premier rang, qui comprend entre 0% et 65% de la valeur du bien immobilier ;
• le second rang, qui comprend entre 65% et 80% de la valeur du bien immobilier.

Il s’agit là d’une nouvelle spécificité du processus d’achat immobilier en Suisse : alors qu’en France ou en Espagne l’acheteur doit rembourser l’intégralité de la somme empruntée à une échéance déterminée, l’acheteur suisse ne doit amortir que le second rang de son prêt hypothécaire.

En effet, le premier rang d’un prêt hypothécaire est non-amortissable : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et conserve une dette auprès de sa banque. Le second rang est quant à lui amortissable : l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts. Ce système spécifique à la Suisse permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt, étant donné que les intérêts sont déductibles.

Dans une situation classique, le financement de votre achat immobilier se structure donc de la manière suivante :

• 20% de fonds propres ;
• 15% de prêt hypothécaire (second rang)
• 65% de prêt hypothécaire (premier rang)

Le processus d’achat d’un bien immobilier en Suisse

Les démarches auprès du notaire

Une fois trouvé le bien immobilier qui vous correspond, à un prix qui vous satisfait, et une fois votre prêt hypothécaire en poche, il vous faut encore finaliser votre achat auprès d’un notaire.

Dans la majorité des cas, c’est l’acheteur qui choisit le juriste qui va prendre en charge l’authentification de la transaction. Une étape essentielle car sans processus de notarisation, la transaction immobilière ne sera pas légale et votre achat sera invalide.

Tout d’abord, votre notaire va établir un accord de vente, qu’il vous faudra signer avec le vendeur. Cet accord “verrouille” le bien immobilier et empêche ainsi à votre vendeur de le céder à quelqu’un d’autre. En échange de cette immobilisation, il vous faut payer un acompte dont le montant s’élève à 10% de la valeur totale du bien. 

Attention : Si vous êtes non-résident, ces démarches ne peuvent être menées à bien que si l’autorité cantonale compétente vous a donné son accord sur la procédure de vente, ce qui prend généralement entre deux et trois mois. En cas de refus, sachez que votre dépôt vous sera rendu mais que vous devrez tout de même vous acquitter des frais de notaire.

Une fois ces premières procédures effectuées, le notaire établit l’acte de vente qui doit être lu et signé par les deux parties, puis déposé par le juriste auprès du registre foncier du canton concerné. Il vous faut alors placer les 90% restants du prix d’achat total de votre futur bien sous séquestre auprès du notaire.

Afin de finaliser la vente, ce dernier transfère la somme sous séquestre au vendeur et vous attribue la propriété du bien immobilier ; vous recevrez par la suite, généralement au bout d’une quinzaine de jours, un extrait du registre foncier attestant que la propriété est bel et bien vôtre désormais.

L’imposition et la fiscalité immobilières suisses

L’impôt foncier

Un autre point important à prendre en considération dans le cadre d’un achat immobilier est la fiscalité. La Suisse présente là encore certaines particularités qu’il vaut mieux connaître avant d’acquérir un logement en terre helvète.

Tout d’abord, sachez qu’un propriétaire immobilier suisse est redevable en ce qui concerne l’impôt foncier. Le taux de ce dernier s’élève à 3% au maximum. L’impôt foncier suisse est perçu chaque année et se calcule sur la base de la valeur vénale du bien immobilier, en fonction de l’offre et de la demande sur le marché suisse.

Cependant, cet impôt n’est pas exigé dans un certain nombre de cantons, notamment :

• Zurich ;
• Schwytz ;
• Zoug ;
• Soleure ;
• Bâle-Campagne ;
• Glaris ;
• Neuchâtel ;
• Argovie. 

L’impôt sur la fortune immobilière

Contrairement à l’impôt foncier, l’impôt sur la fortune immobilière suisse est calculé sur la base de la valeur fiscale du bien, et non sur celle de sa valeur vénale. En conséquence, tous les intérêts versés à votre établissement bancaire seront déduits de la valeur imposable du bien immobilier.

Bon à savoir : Le taux de l’impôt sur la fortune immobilière suisse varie en fonction des cantons. 

L’impôt sur la valeur locative

Sans aucun doute le type d’impôt le plus spécifique à la Suisse, l’impôt sur la valeur locative est généralement mal compris des étrangers. Il s’agit d’un impôt correspondant aux revenus que le propriétaire pourrait retirer de la location de son bien immobilier.

Ainsi, l’impôt sur la valeur locative est en réalité un impôt sur le revenu fondé sur la valeur locative du bien. Il s’explique par le fait que la législation suisse considère qu’un propriétaire immobilier bénéficie théoriquement d’un surplus de revenus, étant donné qu’il ne paie pas de loyer.

Bon à savoir : Comme l’impôt sur la valeur locative se calcule sur la part effectivement détenue par le propriétaire du bien, plus ce dernier choisit un amortissement important dans le cadre de son prêt hypothécaire, plus le montant de cet impôt est élevé. 

Les coûts supplémentaires d’un achat immobilier en Suisse

En plus des différents impôts dont le nouveau propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter en Suisse, d’autres coûts sont à prendre en considération, à savoir :

• les frais de notaire, qui s’élèvent généralement entre 0,02% et 1% du prix d’achat total ;
• les frais d’enregistrement des actes, qui s’élèvent généralement entre 1% et 1,5% du prix d’achat total, en fonction des cantons ;
• les droits de cession immobilière, qui s’élèvent généralement à 4% du prix d’achat total, bien qu’ils varient en fonction des cantons (ils ont notamment été supprimés à Zurich) ;
• la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui s’élève généralement à 7,6%, bien qu’elle varie également en fonction des cantons.

Prix élevés, besoin en fonds propres, prêt hypothécaire… Les spécificités du marché immobilier helvétique sont nombreuses. Que vous soyez citoyen suisse, expatrié ou non-résident, vous en connaissez à présent tous les rouages et êtes en mesure de mener à bien votre projet d’achat immobilier en toute sérénité.

Si vous êtes expatrié, vous aurez besoin de convertir vos devises en francs suisses au cours de votre processus d’achat. Cela tombe bien : b-sharpe est le leader du change de devises en ligne et met à votre disposition son service économique et sécurisé !